SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotée)
Foncière cotée en Bourse bénéficiant d'un régime fiscal spécifique : exonération d'IS sous condition de redistribuer 95 % des loyers et 70 % des plus-values. Équivalent français des REITs.
Aussi appelé : REIT français, foncière cotée
Définition
Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) sont des sociétés foncières cotées en Bourse, qui détiennent et exploitent un patrimoine immobilier (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel) et bénéficient d'un régime fiscal de transparence depuis 2003 (article 208 C du CGI). Elles sont l'équivalent français des REITs anglo-saxonnes.
Comment ça fonctionne
Pour être éligible au régime SIIC, la société doit :
- Être cotée sur un marché réglementé (Euronext Paris)
- Avoir une capitalisation minimale de 15 M€
- Obligation de distribuer 95 % des loyers nets et 70 % des plus-values aux actionnaires
- Activité principale : location immobilière (au moins 80 % du chiffre d'affaires)
En contrepartie, la SIIC est exonérée d'IS sur ses revenus locatifs et plus-values immobilières.
Principales SIIC françaises (2026) :
- Klépierre (centres commerciaux européens)
- Unibail-Rodamco-Westfield (centres commerciaux)
- Gecina (bureaux Paris)
- Covivio (bureaux, hôtels, résidentiel allemand)
- Icade (bureaux, santé)
Pour l'investisseur, l'achat de SIIC se fait via un compte-titres ordinaire (les SIIC sont exclues du PEA depuis 2012). Les dividendes sont taxés au 31,4% ou au barème + 18,6%.
Quand l'utiliser
- Diversification immobilière liquide : exposition à l'immobilier sans les délais de revente d'une SCPI
- Stratégie revenu : rendement du dividende historiquement de 4 à 7 %
- Pari thématique : choisir un secteur (logistique, santé, bureaux) selon ses convictions
- Actifs plus volatils mais plus liquides que les SCPI : intéressant pour des allocations tactiques
Limites / pièges
- Volatilité boursière : les SIIC réagissent fortement aux taux d'intérêt. -40 % en 2022 lors de la remontée des taux, contre -5 % pour les SCPI sur la même période.
- Pas de PEA : exclusion fiscale depuis 2012, fiscalité au PFU obligatoire (ou barème).
- Risque sectoriel : Unibail-Rodamco a souffert pendant la crise du Covid (centres commerciaux fermés) ; les bureaux post-2020 souffrent du télétravail.
- Décote sur ANR : les SIIC se négocient souvent avec une décote significative sur leur actif net réévalué — opportunité ou signal d'alerte selon les cas.
- Endettement : le secteur est structurellement endetté ; vérifier le LTV (Loan-to-Value) et le coût moyen de la dette.