Simulateur de crédit immobilier
Calcule la mensualité, le coût total des intérêts et le coût total de l'assurance emprunteur. Ajuste taux et durée pour visualiser l'impact.
Simuler mon crédit immobilier
Comment fonctionne le calcul
Le simulateur applique la formule des annuités constantes (mensualités fixes), modèle dominant en France pour le crédit immobilier amortissable :
M = K × (r/12) / (1 − (1 + r/12)^(−n × 12))
Où M = mensualité hors assurance, K = capital emprunté, r = taux annuel nominal, n = durée en années. Chaque mensualité contient deux parts : une fraction d'intérêts (capital restant dû × taux mensuel) et une fraction de capital amorti (le reste). Au début du prêt, les intérêts dominent ; en fin de prêt, c'est le capital. C'est pour ça qu'un remboursement anticipé dans les premières années a un effet considérable, mais devient marginal au-delà des deux tiers de la durée.
Exemple chiffré. 250 000 € sur 25 ans à 3,27% nominal hors assurance : mensualité de 1 219 € hors assurance, 1 294 € assurance comprise (à 0,36%). Coût total des intérêts sur la durée : 115 600 €. Coût total de l'assurance : 22 500 €. Le crédit coûte donc ~138 000 € en plus du capital emprunté — soit 55% du prix d'achat initial.
Les trois leviers qui changent la mensualité
| Levier | Effet sur mensualité | Effet sur coût total |
|---|---|---|
| Montant emprunté | Linéaire (×2 montant = ×2 mensualité) | Linéaire |
| Taux nominal (+1 point) | +12 à +15% selon durée | +30 à +40% |
| Durée (+5 ans) | −10 à −15% | +25 à +35% |
Sur les 3,27% moyens 2026 à 25 ans, baisser le taux de 0,5 point (négociation, courtage, meilleur profil) économise environ 17 000 € sur la durée du prêt. À l'inverse, allonger de 20 à 25 ans pour faire passer le taux d'endettement abaisse la mensualité de ~140 €/mois, mais ajoute ~28 000 € au coût total. Aucun de ces leviers n'est "bon" ou "mauvais" dans l'absolu — ils dépendent de ton arbitrage entre cash-flow mensuel et coût global.
L'assurance emprunteur (loi Lemoine 2022)
L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire mais est systématiquement exigée par les banques pour couvrir décès, invalidité (PTIA), incapacité de travail (ITT), parfois perte d'emploi. Représente 20 à 30% du coût total du crédit.
Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, tu peux résilier ton assurance à tout moment et sans frais pour passer à une délégation externe, sous réserve d'équivalence de garanties (les couvertures du nouveau contrat doivent être au moins équivalentes à celles du contrat groupe — la grille de référence du CCSF liste les 11 critères à vérifier).
Économies typiques en 2026 : un emprunteur de 35 ans non-fumeur, profession sédentaire, qui passe d'un contrat groupe à 0,36% à une délégation à 0,12% économise environ 13 500 € sur 25 ans pour 250 000 € empruntés. Pour un emprunteur de 50 ans, l'économie peut dépasser 25 000 €. La loi Lemoine a aussi supprimé le questionnaire médical pour les prêts < 200 000 € se terminant avant les 60 ans de l'emprunteur.
Avant de signer
TAEG vs taux nominal. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre tout : taux nominal, frais de dossier, garantie (caution Crédit Logement ou hypothèque), assurance emprunteur, parfois frais d'expertise. C'est le seul taux comparable entre offres bancaires. Vérifie le TAEA (assurance) à part — c'est là que se cache la majeure partie des écarts.
Frais de dossier. Entre 500 et 1 500 € selon la banque, parfois négociables à zéro pour un bon dossier ou une nouvelle relation patrimoniale.
Garantie. Caution mutuelle (Crédit Logement, ~1% du capital, partiellement remboursée en fin de prêt) ou hypothèque conventionnelle (~1,5%, non remboursée). La caution est généralement plus avantageuse, sauf pour les profils que les sociétés de cautionnement refusent.
IRA — indemnité de remboursement anticipé. Plafonnée légalement à 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû (le moindre des deux). Négociable à zéro lors de la signature — demande-le. Cas d'exonération automatique : vente suite à mutation professionnelle, décès, perte d'emploi.
Limites du simulateur
Le calcul utilise des mensualités constantes (modèle classique) et applique l'assurance sur le capital initial (modèle bancaire dominant — les délégations externes appliquent souvent sur capital restant dû, ce qui réduit le coût total de 15 à 25%). N'inclut pas les frais de notaire (~7-8% dans l'ancien, ~2-3% dans le neuf), les frais de dossier, la garantie, ni d'éventuelles modulations d'échéance ou paliers de différés. Pour un montage avec PTZ, prêt employeur, ou prêt relais, les calculs s'enchaînent et un courtier reste plus pertinent. Utilise ces résultats pour cadrer un budget et comparer des scénarios — l'offre de prêt définitive précisera tout au centime.