Micro-foncier

Définition

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié applicable aux revenus tirés de la location nue (non meublée) lorsque leur montant brut annuel n'excède pas 15 000 €. Il s'oppose au régime réel, qui impose de déclarer charge par charge mais peut générer un déficit foncier imputable.

Comment ça fonctionne

Le contribuable déclare le total des loyers bruts encaissés (charges récupérables exclues) sur la ligne 4BE de la déclaration 2042. L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l'ensemble des charges (entretien, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d'emprunt).

Exemple : 12 000 € de loyers bruts annuels, abattement de 3 600 €, base imposable de 8 400 €. Cette base est ajoutée aux autres revenus du foyer et imposée au barème progressif, avec en plus les prélèvements sociaux au taux global de 18,6%.

Le régime s'applique automatiquement si toutes les conditions sont remplies, mais le contribuable peut opter pour le régime réel sur option expresse, irrévocable pendant 3 ans.

Quand l'utiliser

• Petit patrimoine locatif sans crédit, donc avec peu de charges déductibles
• Bien neuf ou récent ne nécessitant pas de travaux significatifs
• Charges réelles connues et inférieures à 30 % des loyers bruts
• Détenteur de parts de SCPI : le régime peut s'appliquer si les autres conditions sont respectées

Limites / pièges

• Inéligible si vous êtes au régime réel sur d'autres biens (régime unique pour tous les revenus fonciers)
• Pas de création de déficit foncier possible en micro-foncier
• Inadapté aux biens financés à crédit, dont les intérêts dépassent souvent l'abattement
• Inéligible aux locations soumises à un régime spécial (Pinel, Denormandie, monuments historiques, Malraux)
• Le seuil de 15 000 € s'apprécie au niveau du foyer fiscal, pas par bien

Voir aussi

• Régime réel foncier
• Déficit foncier
• Revenus fonciers
• SCPI