Revenus fonciers
Loyers perçus de la location de biens immobiliers nus (non meublés), imposés au barème progressif de l'IR plus prélèvements sociaux. Soumis au régime micro-foncier ou réel selon les charges et le montant des loyers.
Aussi appelé : loyers fonciers, revenus locatifs nus
Définition
Les revenus fonciers désignent les loyers tirés de la location de biens immobiliers nus (non meublés) : appartements, maisons, locaux commerciaux loués vides, parts de SCPI à l'IR. Ils s'opposent aux revenus de location meublée, classés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comment ça fonctionne
Deux régimes d'imposition existent :
- Micro-foncier : applicable de plein droit si les loyers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an. Abattement forfaitaire de 30 % pour charges, sans justificatif. Déclaré directement sur la 2042.
- Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option. Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO). Déclaration via la 2044.
Le résultat foncier (loyers moins abattement ou charges) est ajouté au revenu global et imposé :
- Au barème progressif de l'IR selon le TMI du foyer
- Plus les prélèvements sociaux (18,6%)
Pour un TMI à 30 %, la fiscalité totale atteint donc 47,2 % du revenu foncier net. Pour un TMI à 41 %, 58,2 %.
Quand l'utiliser
- Investissement locatif nu : régime applicable par défaut
- SCPI à capital variable détenues hors assurance-vie : revenus en quote-part déclarés en revenus fonciers
- Démembrement : l'usufruitier déclare les revenus fonciers
- Pinel/Denormandie : ces dispositifs concernent la location nue → revenus fonciers + réduction d'impôt
Limites / pièges
- Fiscalité lourde : à TMI 41 %, près de 60 % du loyer net part en impôts et prélèvements. Comparer avec le LMNP au régime réel.
- Déficit foncier limité : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € si travaux de rénovation énergétique 2023-2025), mais la part liée aux intérêts d'emprunt n'est pas imputable sur le revenu global.
- Option régime réel irrévocable 3 ans : décision à prendre avec soin.
- TEOM : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire n'est pas déductible.
- Travaux : seuls les travaux de réparation, entretien et amélioration sont déductibles. Reconstruction et agrandissement ne le sont pas (sauf cas particuliers).