Hypothèque
Garantie réelle inscrite sur un bien immobilier au profit du prêteur. Permet à la banque de saisir et vendre le bien en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
Aussi appelé : prêt hypothécaire, garantie hypothécaire
Définition
L'hypothèque est une sûreté réelle qui grève un bien immobilier sans en transférer la propriété ni la jouissance. Inscrite au service de la publicité foncière, elle permet à la banque, en cas de défaillance de l'emprunteur, de faire saisir puis vendre le bien aux enchères pour se rembourser sur le produit de la vente.
Comment ça fonctionne
Lors d'un prêt immobilier, trois grandes garanties coexistent en France :
- Hypothèque conventionnelle : acte notarié, inscription au fichier immobilier
- IPPD (privilège de prêteur de deniers) : variante moins coûteuse, réservée à l'achat dans l'ancien
- Caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA) : un organisme se porte garant, sans inscription foncière
Le coût de l'hypothèque représente environ 1,5 % à 2 % du capital emprunté (taxe de publicité foncière, émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière). À l'extinction du prêt, la mainlevée intervient automatiquement après un an, ou plus tôt sur demande payante.
Une hypothèque rechargeable (suspendue depuis 2014) permettait de réutiliser la garantie pour un nouveau crédit.
Quand l'utiliser
L'hypothèque s'impose dans plusieurs cas :
- Lorsque la banque refuse la caution (profil emprunteur jugé risqué)
- Pour un achat en construction ou en VEFA neuf, où l'IPPD ne s'applique pas
- Pour un investissement locatif via SCI ou montage patrimonial
- Pour certains prêts viagers hypothécaires destinés aux seniors
Limites / pièges
- Coût initial élevé, supérieur à la caution Crédit Logement (qui restitue 75 % au terme)
- Frais de mainlevée facturés en cas de revente ou rachat de prêt avant terme
- L'inscription hypothécaire reste visible 1 an après remboursement
- Ne couvre pas les autres dettes : intérêts de retard, frais de recouvrement, fiscalité immobilière
- Mauvaise solution pour un crédit consommation : préférer un nantissement ou une caution