Régime réel (foncier)
Régime fiscal des revenus fonciers permettant de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion) du loyer brut. Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers ou sur option.
Aussi appelé : régime réel foncier, déclaration 2044
Définition
Le régime réel est l'un des deux régimes d'imposition des revenus fonciers (avec le micro-foncier). Il consiste à déclarer les loyers bruts encaissés et à déduire l'ensemble des charges réelles supportées par le bailleur. Il s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers annuels ou sur option pour les bailleurs en-dessous de ce seuil.
Comment ça fonctionne
Le bailleur déclare ses revenus fonciers via le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour les régimes spécifiques). Les charges déductibles incluent :
- Intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la conservation ou les travaux
- Travaux de réparation, entretien, amélioration (hors construction/agrandissement)
- Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères répercutée)
- Frais de gestion (agence, syndic, comptabilité) — forfait de 20 € par local depuis 2026
- Primes d'assurance (PNO, loyers impayés)
- Provisions de copropriété non récupérables sur le locataire
Le résultat foncier (loyers moins charges) s'ajoute au revenu global imposable au barème progressif + 18,6%.
Quand l'utiliser
- Charges supérieures à 30 % des loyers (au-delà du forfait micro-foncier)
- Travaux importants générant un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an
- Loyers supérieurs à 15 000 € par an : régime obligatoire
- TMI élevé : déduire les charges réelles devient plus rentable
Limites / pièges
- Option irrévocable 3 ans : un bailleur en micro-foncier qui opte pour le réel ne peut revenir au micro-foncier avant trois exercices.
- Comptabilité rigoureuse : conserver factures, justificatifs, tableaux d'amortissement (durée de prescription : 6 ans).
- Travaux non déductibles : construction, reconstruction, agrandissement (sauf cas particuliers).
- Déficit foncier : la part liée aux intérêts d'emprunt n'est pas imputable sur le revenu global, seulement reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
- Confusion LMNP/foncier : le régime réel ici concerne la location nue. Pour la location meublée, voir LMNP au régime réel BIC.