LMNP
Loueur en Meublé Non Professionnel : statut fiscal d'un particulier louant un logement meublé. Imposé en BIC, il permet d'amortir le bien et de neutraliser fiscalement les loyers.
Aussi appelé : loueur meublé non professionnel, location meublée non professionnelle
Définition
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal accessible à tout particulier qui loue un logement meublé sans en faire son activité principale. Les revenus locatifs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec une fiscalité plus favorable que la location nue grâce à la possibilité d'amortir le bien et le mobilier.
Comment ça fonctionne
Pour relever du LMNP, deux conditions cumulatives :
- Recettes annuelles inférieures à 23 000 €, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer
- Inscription au répertoire SIRENE (formulaire P0i) sous 15 jours suivant le début d'activité
Deux régimes d'imposition coexistent :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur 2024), seuil de 77 700 €
- Réel simplifié : déduction des charges réelles plus amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier sur 20 à 30 ans
Le réel permet souvent de neutraliser totalement l'imposition des loyers pendant 10 à 20 ans. Le déficit éventuel s'impute uniquement sur les BIC futurs (10 ans).
Quand l'utiliser
Le LMNP est pertinent pour :
- Investir dans une résidence services (étudiante, séniors, EHPAD, tourisme)
- Louer un appartement meublé en zone tendue (étudiants, mobilité professionnelle)
- Optimiser un bien à fort potentiel d'amortissement (acquisition récente)
- Compléter un patrimoine déjà soumis à l'IFI sans aggraver la fiscalité IR
Limites / pièges
- Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value depuis la LF 2025 : l'avantage fiscal est partiellement repris à la revente
- Le passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'opère automatiquement si les recettes dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus
- L'amortissement n'est jamais déductible des autres revenus du foyer
- Tenue d'une comptabilité commerciale obligatoire au régime réel (souvent via un expert-comptable)
- La location meublée touristique est désormais plus encadrée (DPE, autorisation de changement d'usage)