SCPI Denormandie
SCPI fiscale qui finance la rénovation de logements anciens dans des villes éligibles, ouvrant droit à une réduction d'impôt de 12 % à 21 % selon la durée d'engagement.
Aussi appelé : SCPI loi Denormandie
Définition
La SCPI Denormandie est la déclinaison ancien-rénové du dispositif Pinel. Elle s'applique à des logements situés dans 222 villes du programme Action Cœur de Ville (Limoges, Châlons, Saint-Étienne, etc.) ou dans une commune ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). À la différence du Pinel (clos fin 2024), le Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
Comment ça fonctionne
La SCPI achète un logement ancien, fait réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, puis le loue sous plafonds de loyers et de ressources de locataires.
Réduction d'impôt sur le prix de revient (foncier + travaux), plafonnée à 300 000 € par an :
- 12 % pour 6 ans d'engagement
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Exemple : 40 000 € souscrits sur 9 ans → réduction totale = 40 000 × 18 % = 7 200 €, soit 800 €/an. Le dividende courant tourne autour de 1,5 % à 2,5 % de TDVM.
Quand l'utiliser
- Contribuable souhaitant défiscaliser sans gérer de bien en direct
- Foyer à TMI 30 % ou plus
- Profil prêt à immobiliser le capital 10-15 ans
- Recherche d'un produit éligible au plafond des 10 000 € de niches fiscales
Limites / pièges
- Plafonné aux 10 000 €/an des niches fiscales (contrairement au Malraux)
- Rendement courant faible : la rentabilité réelle dépend très fortement de la revente
- Liquidité nulle durant l'engagement de location
- Marché de revente fragile dans les villes Action Cœur de Ville
- Bien penser au plafonnement global des niches avant de cumuler avec d'autres dispositifs