SCPI Malraux
SCPI fiscale qui finance la restauration d'immeubles situés en secteur sauvegardé, ouvrant droit à une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux.
Aussi appelé : SCPI loi Malraux
Définition
La SCPI Malraux est une SCPI fiscale qui acquiert des immeubles anciens situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR), en zone de sauvegarde du patrimoine ou en quartiers anciens dégradés (QAD), puis finance leur restauration complète. Les associés bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée sur la quote-part des travaux : 22 % en SPR sans plan de sauvegarde, 30 % en SPR avec plan de sauvegarde ou QAD.
Comment ça fonctionne
L'investisseur souscrit des parts dont le prix est ventilé entre foncier (déjà bâti) et travaux. La fraction "travaux" donne la base de la réduction d'impôt, plafonnée à 400 000 € sur 4 ans glissants.
Exemple chiffré : 50 000 € souscrits dans une SCPI Malraux avec 65 % de quote-part travaux (32 500 €) en zone QAD à 30 % → réduction d'impôt = 32 500 × 30 % = 9 750 €, imputée l'année où les travaux sont réalisés (souvent N+1 ou N+2).
Avantage clé : la réduction Malraux est hors plafond global des niches fiscales (les 10 000 €/an ne s'appliquent pas), ce qui en fait l'un des rares outils restants pour les très hauts revenus.
Quand l'utiliser
- Foyer à TMI 41 % ou 45 % (la déduction est d'autant plus rentable que la TMI est haute)
- Investisseur déjà au plafond global des niches fiscales
- Patrimoine diversifié, capacité à immobiliser le capital 12-15 ans
- Sensibilité au patrimoine bâti historique
Limites / pièges
- Rendement courant quasi nul pendant la phase de travaux
- Liquidité nulle : engagement de location 9 ans après la fin des travaux
- Risque de revente à perte : un immeuble classé restauré ne se revend pas à n'importe quel prix
- Décalage temporel entre souscription et réduction d'impôt (1 à 2 ans)
- L'actif reste imposable à l'IFI