Usufruit
Droit d'utiliser un bien (jus utendi) et d'en percevoir les fruits / revenus (jus fruendi), sans pouvoir en disposer. Symétrique de la nue-propriété dans le démembrement.
Aussi appelé : usufruitier, usufruit temporaire
Définition
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus pendant une période donnée, sans en avoir la pleine propriété. L'usufruitier paie les charges courantes (taxes foncières, entretien) et perçoit l'intégralité des loyers. Il ne peut pas vendre le bien (cela appartient au nu-propriétaire), mais il peut céder ou donner son droit d'usufruit. À son terme (décès en viager, échéance contractuelle en temporaire), l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Comment ça fonctionne
Deux formes :
- Usufruit viager : durée jusqu'au décès de l'usufruitier. Cas typique : donation aux enfants avec réserve d'usufruit pour les parents. Valeur fiscale donnée par l'article 669 du CGI (barème par tranches d'âge de 10 ans).
- Usufruit temporaire : durée fixe (5 à 30 ans), souvent acheté par une société soumise à l'IS qui amortit le coût d'acquisition et déduit les loyers de son résultat.
Exemple : un immeuble de 1 M€ démembré sur 10 ans avec une clé de démembrement 70/30 :
- Nu-propriétaire (particulier) achète la NP à 700 000 €
- Usufruitier (SCI à l'IS, ou bailleur social) achète l'usufruit temporaire à 300 000 €
Pendant 10 ans, l'usufruitier perçoit les loyers (≈ 50 000 €/an), les déduit, paie l'IS sur le résultat. Au terme : extinction sans frais, le particulier récupère le bien à 1 M€.
Quand l'utiliser
- Donation avec réserve d'usufruit : transmettre la nue-propriété aux enfants tout en conservant les revenus
- Société à l'IS : usufruit temporaire amorti = avantage fiscal pour l'entreprise
- Bailleur social : achat d'usufruit pour produire du logement social (SCPI démembrement temporaire)
- Optimisation IFI : seule la nue-propriété échappe à l'IFI quand l'usufruit est détenu par un tiers
Limites / pièges
- Travaux structurels restent à la charge du nu-propriétaire (article 605 Code civil) : risque de conflit
- Décès anticipé de l'usufruitier viager : la valeur de l'usufruit s'évanouit sans contrepartie
- Fiscalité IS sur l'usufruit temporaire : intéressant uniquement pour une structure imposée
- L'usufruitier doit maintenir le bien en bon état sous peine de voir sa responsabilité engagée
- L'IFI inclut l'usufruit pour sa valeur en pleine propriété dans certains cas (donation après 70 ans)