Démembrement
Démembrement de propriété : technique consistant à séparer la pleine propriété d'un bien entre l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les fruits) et la nue-propriété (capital).
Aussi appelé : Démembrement de propriété, démembrement temporaire
Définition
Le démembrement de propriété est une technique juridique du Code civil (articles 578 et suivants) qui consiste à scinder la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les fruits). À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans fiscalité ni formalité.
Comment ça fonctionne
Le démembrement peut être :
- Viager : usufruit jusqu'au décès de l'usufruitier (cas classique de la donation parents → enfants).
- Temporaire : durée fixée par contrat (souvent 5, 10, 15 ou 20 ans), très utilisé en SCPI.
La répartition de la valeur entre nue-propriété et usufruit se fait selon une clé de démembrement (barème fiscal Article 669 du CGI pour le viager, barème économique pour le temporaire).
Exemple temporaire 10 ans : un bien de 100 000 € se démembre en environ 70 % nue-propriété (70 000 €) / 30 % usufruit (30 000 €). Le nu-propriétaire débourse 70 000 € aujourd'hui et récupère 100 000 € (avant inflation/marché) au bout de 10 ans, soit un TRI implicite de ≈ 3,6 %, sans fiscalité courante.
Quand l'utiliser
- Achat en nue-propriété : foyer en TMI haute (41-45 %) cherchant à éviter l'IR sur les revenus fonciers
- Donation avec réserve d'usufruit : transmettre du capital aux enfants en gardant les loyers
- Achat d'usufruit temporaire par une société (IS) pour amortir le bien et récupérer la TVA
- Exclusion partielle de l'IFI sur la nue-propriété
Limites / pièges
- Pas de revenus côté nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement
- Liquidité quasi nulle : revendre des parts en nue-propriété est complexe
- Travaux : à la charge de l'usufruitier (entretien) ou du nu-propriétaire (gros travaux structurels) selon une répartition strictement définie
- Fiscalité : à la sortie, la plus-value se calcule sur la base de la nue-propriété d'origine, pas sur la valeur en pleine propriété