IFI

Définition

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l'ISF en 2018. Il vise uniquement le patrimoine immobilier net du foyer fiscal lorsqu'il dépasse 1,3 million d'euros au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition. Les actifs financiers (actions, obligations, livrets, contrats euros) sont exonérés.

Comment ça fonctionne

L'assiette comprend les biens détenus en direct ou via des sociétés (SCI, OPCI, SCPI), pour leur quote-part immobilière. On déduit les dettes liées à l'immobilier (prêt en cours, taxes foncières restant dues).

Barème 2026 :

• Jusqu'à 800 000 € : 0 %
• De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,5 %
• De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 %
• De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %
• De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Une décote s'applique entre 1,3 et 1,4 million d'euros. La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 %.

Le total IFI plus impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux est plafonné à 75 % des revenus du foyer.

Quand l'utiliser

Anticiper l'IFI est indispensable pour :

• Tout foyer disposant d'un patrimoine immobilier net proche de 1,3 million d'euros
• Les détenteurs de SCPI logées en direct, comptées dans l'assiette IFI
• Les investisseurs envisageant un démembrement temporaire pour purger l'usufruit
• Optimiser via la nue-propriété, l'investissement forestier ou l'immobilier loué meublé professionnel

Limites / pièges

• Les SCPI logées en assurance-vie sont partiellement exonérées dans la limite des 10 000 € à 100 000 €
• Oublier de déduire les prêts in fine ou crédits relais
• La valeur vénale retenue doit refléter le marché : un avis de valeur ancien peut être contesté
• Une SCI à l'IS ne fait pas sortir le bien de l'assiette IFI
• Le plafonnement à 75 % ne joue qu'avec une déclaration IR transparente

Voir aussi

• Impôt sur le revenu
• SCPI
• Immobilier locatif en direct
• Démembrement