Nue-propriété
Droit de disposer d'un bien (le vendre, le transmettre) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Aussi appelé : achat en nue-propriété, NP
Définition
La nue-propriété est l'un des deux démembrements du droit de propriété. Le nu-propriétaire détient le capital d'un bien (faculté d'en disposer : vendre, hypothéquer, donner) mais ne peut ni l'utiliser, ni en percevoir les revenus (loyers, dividendes). C'est l'usufruitier qui exerce ces droits. À l'extinction de l'usufruit (date contractuelle ou décès), le nu-propriétaire récupère automatiquement et sans fiscalité la pleine propriété.
Comment ça fonctionne
L'achat en nue-propriété se fait avec une décote par rapport à la pleine propriété, calculée selon la clé de démembrement. Exemples typiques de marché :
- Démembrement 10 ans : décote de 27 à 35 %
- Démembrement 15 ans : décote de 35 à 45 %
- Démembrement 20 ans : décote de 40 à 55 %
Exemple chiffré : un appartement parisien d'une valeur de 500 000 € en pleine propriété s'achète à 350 000 € en nue-propriété sur 15 ans (décote 30 %). Pendant 15 ans, l'investisseur ne perçoit aucun loyer (perçus par un bailleur social, par exemple). Au terme, il récupère un bien valant minimum 500 000 € (avant valorisation du marché). TRI implicite : ≈ 2,4 %/an net de fiscalité courante.
Quand l'utiliser
- TMI haute (41 % ou 45 %) cherchant à éviter l'imposition annuelle des revenus fonciers
- Capacité à immobiliser un capital 10 à 20 ans
- Préparation de la transmission (donation avec réserve d'usufruit)
- Sortie partielle de l'IFI : la nue-propriété n'est pas imposée à l'IFI quand l'usufruit est détenu par un usufruitier indépendant
Limites / pièges
- Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement
- Risque de moins-value si le marché immobilier baisse à l'horizon de la sortie
- Travaux structurels à la charge du nu-propriétaire en cas de défaillance de l'usufruitier
- Liquidité quasi nulle : revente de parts/biens en nue-propriété complexe
- À la sortie, plus-value calculée sur le prix de revient en nue-propriété (et non sur la pleine propriété)