Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier hors résidence principale. Imposée à 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention. Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Aussi appelé : plus-value sur cession immobilière, PV immobilière, plus-value foncière
Définition
La plus-value immobilière est le gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier (logement, terrain, parts de SCPI). Elle correspond à la différence entre le prix de vente net et le prix d'acquisition majoré des frais. En France, hors résidence principale, elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu + 18,6% de prélèvements sociaux, avec un système d'abattements progressifs selon la durée de détention.
Comment ça fonctionne
Calcul : Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition.
Le prix d'acquisition est majoré des frais de notaire (forfait 7,5 % si non justifiés), des travaux (forfait 15 % après 5 ans, ou réels), et des frais d'agence à l'achat.
Abattements pour durée de détention :
- IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année → exonération totale à 22 ans
- PS : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année → exonération totale à 30 ans
Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € : de 2 % à 6 % selon le montant.
Exemple : bien acheté 200 000 € en 2010, revendu 350 000 € en 2026 (16 ans). Plus-value = 150 000 €. Abattement IR : 66 % → base imposable IR = 51 000 € → IR = 9 690 €. PS : 18,15 % → base imposable PS = 122 775 € → PS = 21 117 €. Total : ~30 800 €.
Quand l'utiliser
- Vente d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif
- Cession de parts de SCPI (calcul similaire avec spécificités)
- Vente de terrain à bâtir
- Cession d'un bien démembré (calcul selon usufruit/nue-propriété)
Limites / pièges
- Résidence principale : exonérée totalement, mais il faut prouver l'occupation au moment de la vente
- Travaux non justifiés : factures d'entreprises obligatoires (les travaux personnels ne comptent pas)
- Délai des 22/30 ans : très long, peu de propriétaires l'atteignent
- Cessions à un proche sous-évaluées : risque de redressement fiscal
- Donation avant cession : peut effacer la plus-value (purge fiscale au moment de la donation)