Capacité d'emprunt
Montant maximum qu'une banque accepte de prêter à un emprunteur, calculé selon ses revenus, charges, taux d'endettement (35 % HCSF) et durée du prêt (25 ans max).
Aussi appelé : capacité d'emprunt immobilier, montant empruntable
Définition
La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque accepte de prêter à un emprunteur en fonction de sa situation financière. Elle dépend de quatre paramètres principaux : revenus nets stables, charges récurrentes (loyers, autres crédits, pensions), taux d'endettement maximum réglementaire (35 % depuis le HCSF de 2022) et durée du prêt (25 ans maximum, 27 ans avec différé).
Comment ça fonctionne
Formule simplifiée :
Mensualité maximale = (Revenus nets − charges) × 35 %
Capacité d'emprunt = Mensualité maximale × nombre de mensualités, ajustée du taux d'intérêt (calcul d'annuité).
Exemple : couple, revenus nets 6 000 €/mois, aucune charge, taux 3,8 % sur 25 ans, assurance 0,30 %.
- Mensualité max : 6 000 × 35 % = 2 100 €
- Capacité d'emprunt ≈ 403 000 € sur 25 ans
- Avec un apport de 60 000 €, le bien finançable atteint ~445 000 € hors frais de notaire
Le HCSF autorise une flexibilité de 20 % du flux trimestriel d'octrois pour dépasser les seuils, prioritairement réservée aux primo-accédants et acquéreurs de résidence principale.
Quand l'utiliser
- Avant de visiter : connaître son budget réel pour cibler les annonces
- Négociation : un dossier en-deçà du seuil 35 % est plus compétitif sur le taux
- Investissement locatif : 70 % des loyers projetés sont intégrés aux revenus, augmentant la capacité
- Simulation via outils en ligne ou auprès d'un courtier
Limites / pièges
- Le reste à vivre est aussi scruté (~800 €/personne mini), une mensualité élevée même sous 35 % peut être refusée.
- Crédit conso en cours : 200 €/mois de revolving = 60 000 € de capacité d'emprunt en moins.
- Allonger la durée pour augmenter la capacité augmente le coût total du crédit (intérêts).
- Profession CDD/intérim/indépendant : décote des revenus (75 %) et exigences supplémentaires (3 bilans).
- Taux d'usure : taux maximum légal trimestriel publié par la Banque de France, peut bloquer les dossiers à profil dégradé.
Source : Banque de France — HCSF.