Apport personnel
Somme versée par l'emprunteur sur ses fonds propres dans un projet immobilier, en complément du crédit. Couvre généralement les frais de notaire et de garantie, soit ~10 % du prix.
Aussi appelé : apport, fonds propres immobiliers
Définition
L'apport personnel est la somme issue des fonds propres de l'emprunteur, mobilisée dans un projet immobilier en complément du crédit bancaire. Il sert à financer les frais annexes (notaire, garantie, courtage) et à réduire le capital emprunté. C'est l'un des trois critères majeurs scrutés par les banques avec les revenus et le taux d'endettement.
Comment ça fonctionne
L'apport est généralement exprimé en pourcentage du prix d'achat :
- 10 % = apport minimal couvrant frais de notaire (~7,5 % en ancien) + garantie hypothèque ou caution
- 20 % = apport « standard » offrant une décote de taux et plus de sérénité
- 30 % et plus = profil premium, taux préférentiels, négociation facilitée
Sources possibles : épargne (1,5%, 1,5%, PEL, CEL), PEA ou assurance-vie débloqués, donation familiale (abattement 100 000 € parent/enfant tous les 15 ans), prêt à taux zéro (PTZ), prêt 1 % logement Action Logement.
Exemple : achat 300 000 € en ancien. Frais : 22 500 € (notaire) + 3 000 € (caution Crédit Logement). Sans apport, l'emprunt grimpe à 325 500 € et coûte plus cher en intérêts. Avec 30 000 € d'apport, l'emprunt redescend à 295 500 € + meilleur taux.
Quand l'utiliser
- Primo-accédant sans patrimoine : viser au minimum 10 % pour rassurer la banque et débloquer un taux compétitif
- Investisseur locatif : moins critique car les loyers comptent dans le calcul d'endettement, certaines banques financent à 110 %
- Profils CSP+ ou professions libérales : un apport important améliore la décote et la durée maximum
Limites / pièges
- Vider toute son épargne dans l'apport est imprudent : conserver une réserve de 3 à 6 mois de dépenses (épargne de précaution).
- L'apport ne réduit pas le coût relatif du bien : si vous avez un placement à 6 % et un crédit à 3,5 %, mathématiquement il vaut mieux emprunter plus.
- Recommandations HCSF 2024 : taux d'endettement plafonné à 35 %, durée max 25 ans (27 avec différé). Un apport élevé n'autorise pas à dépasser ces seuils, sauf flexibilité de 20 % laissée aux banques.
- Apport en cryptomonnaies : à liquider d'abord, traçabilité Tracfin obligatoire.
Source : Banque de France — Enquête HCSF.