Crédit immobilier
Prêt destiné à financer l'achat, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier. Régime légal distinct du crédit conso, garanti par hypothèque ou caution.
Aussi appelé : prêt immobilier, prêt habitat
Définition
Le crédit immobilier est un prêt accordé par une banque pour financer l'acquisition, la construction, la rénovation ou les travaux sur un bien immobilier (résidence principale, secondaire, locatif).
Régi par les articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation, il dispose d'un régime juridique distinct du crédit conso : durée plus longue, garanties spécifiques, assurance emprunteur quasi-obligatoire, processus de souscription encadré.
Comment ça fonctionne
Caractéristiques typiques en 2026 :
- Montant : généralement supérieur à 75 000 € (sinon basculement possible vers crédit conso travaux)
- Durée : 7 à 25 ans (jusqu'à 27 ans pour les primo-accédants en VEFA)
- Taux d'endettement : plafonné à 35 % des revenus (norme HCSF, assurance comprise)
- Apport : 10 à 20 % minimum recommandé (couverture des frais de notaire et de garantie)
Étapes clés du processus :
- Simulation et capacité d'emprunt
- Compromis ou promesse de vente avec clause suspensive de prêt
- Demande de prêt auprès des banques (en direct ou via un courtier)
- Offre de prêt : délai de réflexion obligatoire de 10 jours
- Acceptation de l'offre (signature à partir du 11ème jour)
- Signature notariée : déblocage des fonds
Garanties possibles :
- Hypothèque : 1,5 à 2 % du capital, frais de mainlevée à la revente
- Caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA) : 1 à 1,5 %, partie restituée en fin de prêt
- Privilège de prêteur de deniers (PPD) : moins cher, uniquement sur l'ancien
Postes de coût annexes :
- Assurance emprunteur : 0,1 à 0,5 % du capital par an (variable selon âge et état de santé)
- Frais de dossier : 500 à 1 500 €
- Frais de garantie : voir ci-dessus
Quand l'utiliser
- Acquisition de la résidence principale : seul placement avec effet de levier accessible à tous
- Investissement locatif : intérêts déductibles des loyers en régime réel
- Travaux importants au-delà de 75 000 € (sinon prêt travaux conso possible)
- Renégociation ou rachat quand les taux baissent de plus de 0,7 point vs le taux d'origine
Limites / pièges
- Assurance emprunteur : déléguer dès l'offre via la loi Lemoine (résiliation à tout moment)
- TAEG vs taux nominal : seul le TAEG inclut l'assurance et les frais (à comparer)
- Indemnités de remboursement anticipé : plafonnées à 3 % du capital restant ou 6 mois d'intérêts
- Sur-financement : l'emprunt à 110 % (frais inclus) augmente nettement le risque en cas de revente précoce