Abattement résidence principale

Définition

L'« abattement résidence principale » est en réalité une exonération totale de plus-value immobilière lors de la cession du logement habité à titre principal par le vendeur, ainsi que de ses dépendances immédiates (cave, garage, terrain attenant). Elle est prévue à l'article 150 U II 1° du CGI et concerne aussi bien l'IR que les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Comment ça fonctionne

Pour bénéficier de l'exonération, trois conditions cumulatives :

1. Le logement constitue la résidence habituelle et effective du vendeur à la date de la cession
2. C'est sa résidence principale (pas secondaire, pas locative)
3. La vente est sincère (pas de montage frauduleux)

Tolérance administrative : un déménagement antérieur à la vente ne fait pas perdre l'exonération si le bien est mis en vente dans un délai normal, généralement un an maximum (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

Exemple : maison achetée 250 000 € en 2010, vendue 420 000 € en 2026. Plus-value brute : 170 000 €. Si RP : 0 € d'impôt. Si résidence secondaire détenue 16 ans : abattement durée 70 % IR + 26,4 % PS, impôt résiduel ≈ 18 000 €.

Quand l'utiliser

• Vente d'un logement principal avant achat d'un nouveau bien (rachat plus haut sans frottement fiscal)
• Stratégie d'arbitrage patrimonial : revendre la RP pour cristalliser la plus-value sans impôt avant un déménagement
• Cession de dépendances vendues simultanément à la RP (garage à moins d'1 km, terrain attenant)

Limites / pièges

• Délai entre déménagement et vente : au-delà d'un an, risque de requalification en résidence secondaire et perte de l'exonération.
• Mise en location entre déménagement et vente : le bien perd son statut de RP, l'exonération saute.
• Dépendances éloignées ou vendues séparément : taxables.
• Pour les expatriés non-résidents, dispositif distinct plafonné à 150 000 € (article 150 U II 2°).

Source : BOFiP — BOI-RFPI-PVI-10-40-10.

Voir aussi

• SCPI
• Démembrement
• Nue-propriété
• Usufruit