Taux d'endettement
Part des revenus mensuels consacrée au remboursement des crédits, exprimée en pourcentage. Plafonné à 35 % assurance comprise par le HCSF pour les crédits immobiliers depuis 2022.
Aussi appelé : ratio d'endettement, DTI
Définition
Le taux d'endettement mesure la part des revenus mensuels nets qu'un ménage consacre au remboursement de ses crédits, assurance emprunteur incluse. Devenu un seuil quasi-juridique depuis la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de janvier 2022, il plafonne à 35 % des revenus pour l'octroi d'un crédit immobilier, avec une dérogation possible sur 20 % des dossiers.
Comment ça fonctionne
Formule officielle :
Taux d'endettement = (Mensualités totales de crédits) / (Revenus nets mensuels) × 100
Sont intégrés au numérateur : mensualités de crédit immobilier (assurance comprise), prêts à la consommation, crédits auto, pensions alimentaires versées. Au dénominateur : salaires nets, primes récurrentes (75 %), revenus locatifs (70 % le plus souvent, après abattement forfaitaire de 30 %).
Exemple : couple avec 4 500 € de revenus nets, mensualité immobilière de 1 400 € assurance comprise et 200 € de crédit auto. Taux d'endettement = 1 600 / 4 500 = 35,5 % — au-dessus du plafond, dossier refusé sauf dérogation.
Le HCSF autorise les banques à déroger sur 20 % des dossiers, dont 70 % réservés à l'achat de la résidence principale et 30 % à la primo-accession.
Quand l'utiliser
- Avant de chercher un bien : calculer sa capacité d'emprunt maximale via le 35 % de plafond
- Optimiser un dossier : rembourser un crédit conso pour libérer de la capacité immobilière
- Vérifier la solvabilité d'un projet locatif : ajouter le futur loyer pondéré
- Négocier un prêt : un taux d'endettement contenu, près de 30 %, ouvre les meilleures conditions
Limites / pièges
- Reste à vivre ignoré : 35 % d'endettement sur 3 000 € (1 950 € restant) n'a rien à voir avec 35 % sur 10 000 € (6 500 €) — les banques l'analysent en complément
- Pondération des revenus locatifs : compter 100 % des loyers attendus est une erreur fréquente
- Primes variables : ne sont pas toujours retenues à 100 %
- Dérogation HCSF : pas un droit, négociation au cas par cas
- Ignorer l'apport : un fort apport rassure mais ne baisse pas mécaniquement le taux d'endettement