Avis SCPI LF Croissance et Territoires : notre analyse du rendement 5,49%

LF Croissance et Territoires n&aposest pas une SCPI comme les autres. Avec un taux de distribution de 5,49% en 2025 et une capitalisation de 114,73 M€, cette SCPI bureau gérée par La Française REM mérite une analyse approfondie. Nous avons analysé en détail ses performances, sa stratégie d'investissement, ses frais, son patrimoine et ses risques pour vous aider à déterminer si elle mérite une place dans votre portefeuille.

TL;DR : LF Croissance et Territoires en 6 points

• TD 2025 : 5,49% — un rendement qui se démarque dans l'univers des SCPI
• 114,73 M€ de capitalisation, gérée par La Française REM
• Frais d'entrée : 9,00%, frais de gestion : 9,57% TTC/an, prix de part : 251 €
• Secteur : Bureau, zone : France
• TOF : 87,80% — un indicateur clé de la qualité de la gestion locative
• Disponible en direct et en assurance-vie via des plateformes comme Louve Invest

Qu&aposest-ce que LF Croissance et Territoires ?

LF Croissance et Territoires est une SCPI de rendement à capital variable, gérée par La Française REM. Cette SCPI permet aux investisseurs particuliers d'accéder au marché immobilier professionnel sans les contraintes de la gestion locative directe : pas de recherche de locataires, pas de gestion des travaux, pas d'impayés à gérer seul.

Son positionnement : une SCPI Bureau investissant en France. Cette diversification sectorielle et géographique permet de mutualiser les risques et de capter les meilleures opportunités sur les marchés où la société de gestion a développé une expertise reconnue.

La société de gestion La Française REM est un acteur établi du marché de la pierre-papier, avec une équipe d'experts immobiliers dédiée à la sélection et à la gestion des actifs. La stratégie d'investissement vise à constituer un patrimoine de qualité, générateur de revenus locatifs stables et pérennes.

Les SCPI présentent plusieurs avantages fiscaux et pratiques : mutualisation des risques via la détention d'un patrimoine diversifié, liquidité via un marché secondaire organisé, et fiscalité avantageuse en assurance-vie après 8 ans de détention.

Performance de LF Croissance et Territoires en 2025

Un rendement solide

Le taux de distribution (TDVM) de LF Croissance et Territoires pour l'exercice 2025 s'établit à 5,49%. Ce rendement témoigne de la qualité de la gestion et de la pertinence de la stratégie d'investissement menée par La Française REM.

Pour un investisseur ayant acquis une part au prix de 251 €, cela représente un dividende brut annuel d'environ 14 € par part. Ce niveau de revenu est particulièrement attractif dans l'environnement de taux actuels, où le Livret A ne rapporte que 1,5% et l'inflation reste présente.

Comparaison avec le marché

Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement en 2025 était de 4,91% selon l'ASPIM (ASPIM, Observatoire de l'Immobilier de Placement). LF Croissance et Territoires se positionne dans la moyenne ou au-dessus du marché selon son profil de risque et sa stratégie d'investissement.

Face aux autres SCPI du marché :

• Iroko Zen (diversifiée, sans frais d'entrée) a distribué 7,16% en 2025
• Remake Live (diversifiée Europe) a distribué 7,05% en 2025
• Corum Origin (diversifiée Europe) a distribué 6,50% en 2025
• Primovie (santé/éducation Europe) a distribué 4,04% en 2025

Historique des performances

Cette performance s'explique par la qualité de la gestion locative, la pertinence de la stratégie d'acquisition, et une politique de distribution maîtrisée qui vise à servir un rendement attractif tout en préservant le capital.

Frais de LF Croissance et Territoires

Les frais de souscription de 9,00% sont dans la moyenne du marché des SCPI (qui se situe généralement entre 8% et 12%). À titre de comparaison, les SCPI sans frais d'entrée comme Iroko Zen ou Remake Live affichent 0%, ce qui permet à 100% de l'investissement d'être immédiatement productif. Concrètement, sur un investissement de 10 000 €, une partie est prélevée au titre des frais d'entrée, le solde étant investi en parts de SCPI.

Ces frais rémunèrent le travail de sélection des actifs par les équipes de gestion, la gestion locative au quotidien, et le réseau commercial qui assure la distribution des parts. Il est important de noter que la performance nette servie aux associés (le TDVM) est calculée après déduction de l'ensemble de ces frais de gestion.

L'impact des frais d'entrée sur le rendement net est à relativiser sur un horizon long terme (8-10 ans recommandé). Plus la durée de détention est longue, plus l'amortissement des frais d'entrée est dilué dans le temps.

Patrimoine de LF Croissance et Territoires

Avec une capitalisation de 114,73 M€, LF Croissance et Territoires occupe une position significative sur le marché des SCPI. Cette taille lui confère une capacité à diversifier ses investissements et à négocier les acquisitions dans des conditions avantageuses.

Le patrimoine est investi dans le secteur Bureau en France. Cette spécialisation sectorielle ou géographique permet à l'équipe de gestion de développer une expertise approfondie sur son domaine de prédilection, ce qui se traduit par une meilleure sélection des actifs et une gestion locative optimisée.

La typologie des actifs peut inclure :

• Bureaux : loués à des entreprises et administrations
• Commerces : retail parks, supermarchés, commerces de proximité
• Locaux d'activité et logistique : entrepôts, plateformes de distribution
• Santé et éducation : cliniques, maisons de retraite, crèches, établissements scolaires
• Hôtellerie : hôtels, résidences de tourisme

Le TOF (taux d'occupation financier) de 87,80% est un indicateur essentiel de la qualité de gestion. Un TOF élevé signifie que la quasi-totalité du patrimoine génère des loyers. À l'inverse, un TOF en baisse peut signaler des difficultés locatives ou une vacance prolongée sur certains actifs.

Comment souscrire à LF Croissance et Territoires ?

La souscription en direct se fait via le site de La Française REM ou auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) partenaire. Le ticket d'entrée est d'251 € par part, avec un minimum de 5 part(s). Il est souvent possible de mettre en place un versement programmé à partir de 100-200 € par mois pour se constituer un patrimoine progressivement.

En assurance-vie, cette SCPI est accessible dans certains contrats multisupports comme Linxea Spirit 2, Linxea Zen ou Louve Infinity. L'avantage de l'assurance-vie est double :

• Fiscalité allégée après 8 ans de détention (abattement de 4 600 €/an pour un célibataire, 9 200 € pour un couple)
• Réinvestissement automatique des dividendes sans frottement fiscal annuel

La plateforme Louve Invest permet la souscription avec une interface 100% digitale et un cashback de 3% à 5% selon la grille en vigueur. Le contrat Louve Infinity peut accueillir cette SCPI en unité de compte pour une détention fiscalement optimisée dans un cadre assurantiel.

Il est également possible d'investir via un crédit immobilier pour déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers et optimiser la fiscalité. L'effet de levier du crédit peut significativement améliorer le rendement net, à condition que le taux d'emprunt soit inférieur au rendement de la SCPI.

Risques de LF Croissance et Territoires

• Risque de perte en capital : le prix de part peut baisser si la valeur de reconstitution du patrimoine diminue. L'investissement immobilier n&aposest pas garanti et les marchés immobiliers peuvent connaître des corrections.
• Risque de liquidité : la revente des parts n&aposest jamais garantie. Le délai de cession peut varier en fonction des conditions de marché et de la collecte de la SCPI. Un fonds de remboursement est prévu mais peut être temporairement insuffisant.
• Risque locatif : la vacance locative ou la défaillance d'un locataire important peut réduire les revenus distribués et impacter le rendement.
• Risque de marché : les conditions économiques (taux d'intérêt, inflation, croissance) affectent le marché immobilier et donc la valeur du patrimoine et le niveau des loyers.
• Risque sectoriel : la concentration sur le secteur Bureau expose la SCPI aux cycles propres à ce segment immobilier.
• Risque réglementaire : les évolutions fiscales ou réglementaires (loi de finances, réglementation environnementale) peuvent impacter le modèle économique des SCPI.

Notre avis sur LF Croissance et Territoires

LF Croissance et Territoires est une SCPI solide et bien gérée. Son rendement de 5,49% en 2025 en fait un placement attractif dans l'environnement de taux actuel, d'autant plus que l'immobilier offre une protection relative contre l'inflation grâce à l'indexation des loyers.

La gestion par La Française REM apporte un gage de sérieux et de professionnalisme. La politique d'investissement est claire et la communication financière régulière permet aux associés de suivre l'évolution de leur investissement.

Pour qui ? Les investisseurs cherchant un complément de revenus régulier, une diversification patrimoniale via l'immobilier, et acceptant un horizon de placement de 8 à 10 ans minimum pour lisser les cycles immobiliers et amortir les frais d'entrée.

Notre recommandation : Cette SCPI mérite sa place dans un portefeuille diversifié. L'idéal est de la combiner avec d'autres SCPI aux profils complémentaires (différents secteurs, zones géographiques, niveaux de frais) pour optimiser le couple rendement/risque. Un portefeuille de 3 à 5 SCPI de styles différents constitue généralement une bonne base de diversification.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Données sourcées — ASPIM (2026), société de gestion. Dernière vérification : juin 2026.