LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Statut fiscal du loueur en meublé dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus du foyer. Imposition au régime BIC professionnel avec déficit imputable sur le revenu global.
Aussi appelé : Loueur en Meublé Professionnel, statut LMP
Définition
Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un statut fiscal et social attribué automatiquement à un bailleur dont l'activité de location meublée remplit deux conditions cumulatives. Il s'oppose au LMNP (non professionnel) et offre des avantages spécifiques en matière d'imputation des déficits et d'exonération des plus-values.
Comment ça fonctionne
Deux conditions cumulatives à remplir :
- Recettes locatives meublées annuelles supérieures à 23 000 € (TTC, charges comprises)
- Ces recettes doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, gérance)
Les revenus relèvent du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec choix entre micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (déduction des charges et amortissements). Le LMP autorise :
- Imputation du déficit BIC sur le revenu global sans plafond (hors amortissements)
- Exonération des plus-values professionnelles après 5 ans d'activité, si recettes inférieures à 90 000 € HT
- Exonération d'IFI sur les biens loués
L'inscription au registre des bénéficiaires effectifs et l'affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) sont obligatoires, avec cotisations sociales sur le bénéfice (environ 35 à 40 %).
Quand l'utiliser
- Investisseurs immobiliers professionnalisés avec plusieurs biens meublés
- Bailleurs souhaitant bénéficier de l'exonération des plus-values long terme
- Patrimoine déjà important, cherchant à neutraliser des déficits importants
- Cession future programmée d'un parc meublé constitué
Limites / pièges
- Cotisations sociales SSI parfois supérieures à l'économie d'impôt
- Affiliation obligatoire avec minimum de cotisations même en déficit
- Régime moins souple que le LMNP pour le passage en location nue
- Les amortissements ne peuvent jamais créer de déficit imputable
- Le basculement LMNP vers LMP est automatique et peut surprendre