Report à nouveau (RAN)
Réserve de bénéfices non distribués qu'une SCPI conserve d'une année sur l'autre, exprimée en mois ou en jours de distribution future, pour amortir les variations de loyers.
Aussi appelé : RAN, réserves SCPI
Définition
Le report à nouveau (RAN) est la part du bénéfice annuel d'une SCPI que la société de gestion choisit de ne pas distribuer et de mettre en réserve. Cumulé d'année en année, il constitue un coussin de sécurité utilisé pour :
- Lisser la distribution les années où les loyers baissent (vacance, impayés, travaux)
- Financer un dividende exceptionnel en cas de besoin commercial
Le RAN s'exprime généralement en jours ou en mois de distribution.
Comment ça fonctionne
Exemple : une SCPI distribue 12 € de dividende annuel par part. Elle a accumulé un RAN de 6 € par part. Ratio = 6 / 12 = 0,5 année = 6 mois de dividende en réserve.
En 2023, lorsque les loyers de bureaux ont chuté pour cause de retournement du marché, plusieurs SCPI ont puisé dans leur RAN pour maintenir leur TDVM annoncé. Sans RAN suffisant, la baisse aurait été immédiate sur le dividende versé.
Niveaux de référence 2024-2025 :
- RAN > 60 jours : très confortable
- RAN 30-60 jours : zone de confort sectorielle
- RAN 10-30 jours : marge faible, attention aux chocs
- RAN < 10 jours : SCPI exposée à une baisse immédiate du dividende en cas de tension
Quand l'utiliser
- Combiner avec le TOF pour évaluer la résilience d'une distribution
- Comparer deux SCPI au même TDVM : avantage à celle qui a constitué le plus de RAN
- Suivre l'évolution du RAN sur 3 à 5 ans : un RAN qui se vide chaque année = signal d'alerte
Limites / pièges
- RAN brut : pour comparer entre SCPI, neutraliser par le dividende annuel (RAN en jours, pas en €)
- Une SCPI jeune a mécaniquement peu de RAN : la juger sur son TOF et son taux de collecte plutôt
- RAN trop élevé = distribution sous-optimisée (la société de gestion garde l'argent au lieu de le rendre aux associés)
- Le RAN est différent de la provision pour gros entretien (PGE) qui finance les travaux
- Information disponible dans le bulletin trimestriel et le rapport annuel