TOF
Taux d'Occupation Financier. Indicateur clé d'une SCPI mesurant la part des loyers réellement encaissés rapportée au loyer théorique maximum si tous les biens étaient loués.
Aussi appelé : Taux d'Occupation Financier, taux d'occupation
Définition
Le TOF (Taux d'Occupation Financier) mesure l'efficacité de location d'une SCPI. Il rapporte le total des loyers facturés (et encaissés) sur un trimestre au loyer théorique maximum si l'ensemble du parc était loué à 100 %. C'est l'un des indicateurs les plus regardés après le TDVM, car il préfigure la capacité de la SCPI à maintenir sa distribution future.
Comment ça fonctionne
Formule :
TOF = Loyers facturés sur le trimestre / Loyers facturés si parc loué à 100 %
Le TOF se publie chaque trimestre dans le bulletin d'information. Les loyers manquants peuvent venir de :
- Vacance locative (locaux vides)
- Locaux sous franchise de loyer (négociation commerciale)
- Locaux en travaux ou en restructuration
- Impayés non encaissés
Niveaux de référence sur le marché 2024-2025 :
- TOF ≥ 95 % : excellente performance (cas 97,37)
- TOF 90-95 % : zone de confort sectorielle
- TOF 85-90 % : surveillance, début de tension
- TOF < 85 % : risque sur la distribution future
Quand l'utiliser
- Compléter l'analyse d'un TDVM élevé : une SCPI à 7 % de TD avec 78 % de TOF est fragile
- Détecter une amélioration ou une dégradation sur 4 trimestres glissants
- Comparer SCPI sectorielles entre elles (un TOF de 92 % en bureau ≠ même chose qu'en logistique)
Limites / pièges
- Décalage temporel : un TOF peut chuter brutalement au départ d'un gros locataire mono-occupant
- Différence avec le taux d'occupation physique (TOP) : le TOP compte les m² loués, le TOF compte les loyers en €
- Effet trimestriel : préférer une moyenne sur 4 trimestres
- Concentration des locataires : un TOF de 95 % avec 5 locataires majeurs reste plus risqué qu'un TOF de 92 % avec 200 locataires
- Une SCPI en collecte forte peut avoir un TOF mécaniquement bas (immeubles fraîchement acquis non encore loués)