Remake Live vs Iroko Zen vs CORUM R Start : quelle SCPI choisir en 2026 ?

En 2026, Remake Live vs Iroko Zen vs CORUM R Start oppose trois SCPI sans commission de souscription, mais pas trois placements équivalents. Iroko Zen et Remake Live disposent déjà de plusieurs exercices, tandis que R Start a ouvert sa commercialisation le 20 mai 2026. Comparer seulement leurs frais d'entrée reviendrait donc à ignorer l'essentiel : la qualité du patrimoine, l'historique locatif et le coût d'une sortie anticipée.

Ce comparatif s'appuie sur les rapports annuels 2025 d'Iroko Zen et de Remake Live, la note d'information de R Start, son document d'informations clés et les données de marché de l'ASPIM. Vous trouverez un verdict par profil, sans transformer un rendement passé en promesse.

TL;DR

• Iroko Zen présente le dossier le plus équilibré grâce à cinq exercices publiés, une forte diversification et un taux de distribution 2025 de 7,14%.
• Remake Live se distingue par son taux de distribution 2025 de 7,05%, son ticket d'une part et sa poche immobilière sociale.
• R Start propose un modèle de frais original, mais aucun taux de distribution annuel ni portefeuille stabilisé n'était encore publié au 18 août 2026.
• Les trois véhicules affichent 0%, 0% et 0% de commission de souscription. Leurs frais récurrents et de retrait diffèrent nettement.
• Le capital, le revenu et le délai de revente ne sont garantis sur aucune de ces SCPI.
• Notre choix général va à Iroko Zen. Remake Live reste pertinente pour débuter avec une seule part, tandis que R Start convient seulement à une poche mesurée et patiente.

Quel est le verdict entre Remake Live, Iroko Zen et R Start ?

Iroko Zen remporte ce comparatif général en août 2026. Son taux de distribution 2025 atteint 7,14%, contre 7,05% pour Remake Live. R Start n'a pas encore publié de taux annuel comparable. Ce verdict privilégie donc les résultats observables plutôt qu'un scénario réglementaire ou une réputation de société de gestion.

Le rapport annuel 2025 d'Iroko Zen confirme également une capitalisation de 1,356 Md€ à la clôture. Remake Live atteint 846 M€. Ces tailles ne garantissent ni la performance ni la liquidité, mais elles indiquent que les deux véhicules gèrent déjà un parc diversifié. Sources croisées : Iroko, rapport annuel 2025 et Remake, rapport annuel 2025, consultés le 2026-08-18.

Remake Live n'est pas un second choix faible. Sa distribution 2025 reste élevée, sa souscription initiale peut commencer à une part et son patrimoine répond à une thèse sociale identifiable. R Start, elle, doit encore montrer sa capacité à transformer sa collecte en immeubles loués. Son nom CORUM ne remplace ni un taux d'occupation, ni un historique de dividendes.

Que compare-t-on vraiment entre ces trois SCPI sans frais d'entrée ?

Les trois SCPI prélèvent 0%, 0% et 0% à la souscription, mais leur maturité va de quelques mois à près de six ans. En 2026, Iroko Zen compte cinq exercices complets, Remake Live quatre, et R Start aucun. Cette asymétrie impose une méthode qui pénalise l'absence de données sans condamner automatiquement la nouveauté.

Nous examinons six critères : distribution passée, taille du patrimoine, frais récurrents, conditions de sortie, diversification et qualité des informations publiées. Le taux de distribution mesure le revenu brut versé rapporté au prix de part de référence. Il ne mesure pas, à lui seul, l'évolution de la valeur de la part ni la fiscalité personnelle de l'associé.

Pour Iroko Zen, nous retenons les données du rapport annuel 2025 et de la page officielle de performance, consultés le 2026-08-18. Pour Remake Live, nous croisons le rapport annuel 2025 avec la page officielle du fonds, consultés le même jour.

R Start demande une lecture différente. Sa note d'information fixe le prix, les commissions, le délai de jouissance et les risques. La fiche MeilleureSCPI indique encore un taux de distribution non disponible en août 2026. Nous n'assimilons donc pas le scénario intermédiaire du document réglementaire à un objectif commercial, encore moins à un rendement attendu.

Cette distinction évite un biais fréquent. Une jeune SCPI peut acheter des actifs dans de bonnes conditions, avec peu de passif historique. Elle peut aussi collecter plus vite qu'elle n'investit, choisir des locataires insuffisamment solides ou payer trop cher ses premiers immeubles. Sans portefeuille publié, les deux scénarios restent possibles.

Quel rendement a réellement été observé en 2025 ?

En 2025, Iroko Zen a distribué 7,14% et Remake Live 7,05%. Ces valeurs apparaissent dans leurs rapports annuels respectifs et sont reprises par leurs pages officielles. R Start n'existait pas encore comme produit commercialisé pendant cet exercice, donc toute ligne de rendement 2025 serait trompeuse.

Iroko Zen conserve un léger avantage sur la distribution annuelle. Son rapport 2025 précise aussi que sa performance globale annuelle additionne le revenu distribué et la variation du prix de part. La fiche Iroko Zen de MeilleureSCPI, consultée le 2026-08-18, recoupe les données principales. Cet indicateur ne doit toutefois pas servir à annoncer une répétition en 2026.

Remake Live affiche une trajectoire différente. Son rapport annuel confirme un taux de distribution supérieur à sept pour cent pour un quatrième exercice consécutif, ainsi qu'une capitalisation de 846 M€. La fiche Remake Live de MeilleureSCPI, consultée le 2026-08-18, fournit une vérification distincte. La régularité compte davantage qu'un écart de quelques centièmes.

R Start fournit bien des scénarios dans son document d'informations clés. Le scénario intermédiaire sur dix ans aboutit à un rendement annuel moyen après coûts, mais ce calcul repose sur des hypothèses réglementaires. Le DIC R Start, produit le 20 mai 2026, avertit que l'évolution future du marché reste aléatoire. La fiche MeilleureSCPI R Start confirme qu'aucun dividende annuel historique n'est disponible.

Le bon réflexe consiste donc à séparer trois notions : le rendement passé, l'objectif éventuel du gestionnaire et le scénario du DIC. Seul le premier décrit une distribution déjà versée. Le second n'engage pas le résultat. Le troisième sert surtout à illustrer les effets possibles du marché et des coûts.

Comment les frais changent-ils le classement ?

En août 2026, les trois SCPI facturent zéro commission de souscription, mais leurs commissions de gestion s'élèvent respectivement à 14,40% TTC, 18% TTC et 15% HT. R Start ne prélève pas non plus de commission d'acquisition d'immeubles, selon sa note d'information. Ce dernier point distingue son modèle de celui de plusieurs SCPI sans frais d'entrée.

Une commission de gestion élevée ne se soustrait pas une seconde fois au taux de distribution publié. Le revenu annoncé par une SCPI est déjà présenté après les charges supportées par le fonds. Comparer uniquement 14,40% et 18% sans regarder le revenu finalement distribué conduirait donc à une conclusion incomplète.

Les frais de sortie sont plus déterminants pour une épargne susceptible d'être récupérée tôt. Iroko Zen applique une commission avant trois ans. Remake Live prolonge cette période à cinq ans. R Start prévoit un barème dégressif sur huit ans, puis aucune commission de retrait anticipé. Les modalités détaillées figurent dans la note d'information R Start et dans l'analyse de lancement de MeilleureSCPI, consultées le 2026-08-18.

Le terme « sans frais » mérite donc une traduction précise : sans commission de souscription. Il ne signifie ni gestion gratuite, ni revente garantie, ni absence de coût immobilier dans le fonds. Pour un horizon incertain, Iroko Zen garde l'avantage mécanique du délai de pénalité le plus court parmi les trois.

Quelle SCPI possède le patrimoine le plus convaincant ?

À la clôture 2025, Iroko Zen détenait 173 actifs selon son rapport annuel, tandis que Remake Live annonçait 70 actifs et une capitalisation de 846 M€. R Start ne disposait pas encore d'un portefeuille comparable publié au lancement. La profondeur d'Iroko Zen offre donc aujourd'hui la meilleure mutualisation observable entre immeubles, secteurs et locataires.

Iroko Zen adopte une approche diversifiée en Europe de l'Ouest. Son rapport annuel 2025 décrit des commerces, des bureaux, des locaux d'activité, de la logistique, des actifs de santé et de l'hôtellerie. Cette granularité limite l'effet d'un départ de locataire isolé, sans supprimer les risques immobiliers ou de change. Iroko, rapport annuel 2025 et Iroko, présentation officielle, consultés le 2026-08-18.

Remake Live propose un portefeuille moins vaste, mais sa thèse est plus identifiable. Le gestionnaire cible des territoires en transition et consacre une poche du fonds à l'immobilier résidentiel social ou aux équipements collectifs. La page officielle indique également une exposition à plusieurs pays européens et à différents usages. Remake, page officielle et Remake, rapport annuel 2025, consultés le 2026-08-18.

R Start vise un patrimoine professionnel diversifié dans les pays du Conseil de l'Europe et au Canada. Sa note autorise aussi un recours à l'endettement dans une limite définie par rapport à la valeur des actifs. Cette liberté peut aider CORUM à saisir des opportunités. Elle ajoute toutefois un risque de levier et de change avant même que la qualité des premiers baux puisse être jugée.

Le choix oppose donc profondeur, identité et potentiel. Iroko Zen offre la profondeur la plus démontrée. Remake Live possède l'identité sociale la plus nette. R Start conserve le potentiel d'un véhicule neuf, mais ce potentiel ne reçoit aucun point de performance tant que les acquisitions, les locataires et le taux d'occupation restent inconnus.

Quels risques et délais faut-il accepter ?

Au premier trimestre 2026, l'ASPIM recensait 2,4 milliards d'euros de parts en attente sur le marché des SCPI, soit 2,8 % de sa capitalisation. Ce chiffre ne vise pas spécialement Iroko Zen, Remake Live ou R Start. Il rappelle simplement qu'une part de SCPI ne fonctionne pas comme un livret bancaire : sa revente dépend d'une contrepartie et peut prendre du temps.

L'ASPIM et l'IEIF, collecte et performance au premier trimestre 2026, consulté le 2026-08-18, signale une baisse du stock de parts en attente pendant le trimestre. La situation s'améliore donc au niveau agrégé, mais les difficultés restent concentrées sur certains véhicules. Une moyenne de marché ne garantit jamais la liquidité d'une SCPI précise.

Les trois produits exposent l'associé à une perte en capital, à une baisse des revenus et à une revente retardée. Le risque de change s'ajoute dès qu'un immeuble ou un loyer se situe hors zone euro. Les documents de R Start mentionnent aussi l'effet de levier possible. Iroko Zen et Remake Live portent déjà des actifs au Royaume-Uni, ce qui rend ce risque concret plutôt que théorique.

Le délai de jouissance retarde également les premiers revenus. R Start fixe l'entrée en jouissance au premier jour du sixième mois suivant la souscription, selon sa note d'information. Iroko Zen et Remake Live appliquent leurs propres calendriers, plus courts dans leurs documentations actuelles. Pendant cette période, le capital est investi mais ne produit pas encore de dividende pour le nouvel associé.

Enfin, l'horizon minimal dicté par une pénalité de retrait ne doit pas être confondu avec l'horizon raisonnable du placement. Échapper à une commission après trois ou cinq ans ne rend pas la SCPI liquide ni sans risque. Le document d'informations clés de R Start recommande dix ans. Pour les trois, il faut conserver une épargne de précaution séparée et éviter d'investir l'argent d'un projet proche.

Quelle SCPI choisir selon votre profil ?

Pour un investisseur qui veut un seul nom parmi les trois, Iroko Zen offre le meilleur compromis en août 2026. Son historique est le plus long, sa capitalisation atteint 1,356 Md€ fin 2025 et son patrimoine est le plus étendu. Ce choix suppose néanmoins d'accepter un ticket initial supérieur à une seule part et les risques propres à l'immobilier européen.

Vous cherchez le dossier le plus équilibré

Choisissez plutôt Iroko Zen. La SCPI associe une distribution 2025 de 7,14%, une diversification avancée et une pénalité de retrait limitée aux premières années. Son principal risque tient à la normalisation possible du rendement après une phase de forte collecte. Une grande taille facilite la mutualisation, mais peut rendre les futures acquisitions plus exigeantes.

Vous voulez commencer avec une seule part

Remake Live est plus accessible avec un prix de part de 204 € et une souscription initiale d'une part selon sa documentation officielle. Son taux de distribution 2025 de 7,05% reste proche de celui d'Iroko Zen. Elle convient aussi mieux à l'épargnant qui souhaite une poche sociale identifiable dans le patrimoine.

Vous acceptez un pari sans historique

R Start peut occuper une poche satellite, jamais le socle unique d'une allocation SCPI à ce stade. Le ticket de 200 € facilite une entrée mesurée. En contrepartie, l'investisseur accepte un délai de jouissance long, un barème de retrait sur huit ans et l'absence de taux de distribution annuel publié.

Vous pourriez avoir besoin de l'argent rapidement

Aucune des trois ne convient. Même sans commission de souscription, une SCPI reste un placement immobilier à capital non garanti. Orientez l'épargne destinée aux dépenses proches vers un support liquide et adapté, puis consultez notre guide sur l'épargne de précaution avant d'envisager la pierre papier.

Faut-il combiner Iroko Zen, Remake Live et R Start ?

Combiner les trois réduit le risque lié à une seule société de gestion, mais ne diversifie pas hors de l'immobilier non coté. En 2026, une répartition entre Iroko Zen et Remake Live donne déjà accès à deux patrimoines, deux équipes et deux politiques de frais. Ajouter R Start apporte surtout un modèle économique différent et une exposition à la phase de constitution d'un nouveau fonds.

Une méthode simple consiste à bâtir un noyau avec la SCPI la mieux documentée, puis à ajouter une ligne complémentaire pour une thèse distincte. Iroko Zen peut jouer le rôle de noyau grâce à son historique et à ses 173 actifs fin 2025. Remake Live complète ce noyau par son orientation sociale et son ticket d'une part. R Start ne devrait arriver qu'après lecture de son premier bulletin et de ses premières acquisitions.

Ne confondez pas nombre de lignes et diversification réelle. Iroko Zen et Remake Live investissent toutes deux dans plusieurs secteurs européens. Leurs portefeuilles peuvent donc réagir aux mêmes taux d'intérêt, aux mêmes conditions de crédit et au même ralentissement immobilier. Une allocation patrimoniale reste incomplète si elle ignore les liquidités, les obligations ou les actions.

Le rythme d'investissement compte aussi. Fractionner les souscriptions permet d'observer l'évolution des prix de part, la qualité des acquisitions et les premiers revenus. Cette prudence est particulièrement utile pour R Start. Elle évite d'immobiliser immédiatement une somme importante dans un véhicule dont le taux d'occupation et le premier taux de distribution ne sont pas encore connus.

Enfin, comparez le canal de détention avant d'acheter. La détention directe, l'assurance-vie, le démembrement et le crédit ne produisent pas la même fiscalité ni la même liquidité. Les trois SCPI ne sont pas nécessairement disponibles dans chaque enveloppe. Notre guide SCPI en assurance-vie explique ces différences sans les mélanger au choix du gestionnaire.

Questions fréquentes

Conclusion : notre choix en août 2026

Iroko Zen gagne ce comparatif grâce au meilleur équilibre entre historique, distribution et diversification. Remake Live suit de près : son taux 2025 reste élevé, son ticket d'une part facilite une première souscription et sa poche sociale apporte une vraie différence. R Start propose une structure de frais intéressante, mais son absence de portefeuille stabilisé et de rendement annuel impose d'attendre ou de limiter fortement la mise.

Aucune de ces SCPI ne convient à une épargne disponible à court terme. Avant de souscrire, lisez le DIC, la note d'information et le dernier rapport annuel. Comparez surtout les délais de jouissance et de retrait, pas seulement le zéro affiché à l'entrée.

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