Taxe d'habitation
Impôt local supprimé sur la résidence principale depuis 2023. Maintenue sur les résidences secondaires et les logements vacants, avec possibilité de surtaxe en zone tendue.
Aussi appelé : TH, TLV, taxe d'habitation sur résidences secondaires
Définition
La taxe d'habitation (TH) est un impôt local historiquement dû par tout occupant d'un logement au 1er janvier, qu'il en soit propriétaire ou locataire. Supprimée totalement sur la résidence principale depuis 2023, elle subsiste pour les résidences secondaires (THRS) et, sous forme de taxe sur les logements vacants (TLV), pour les biens inoccupés en zone tendue. Le redevable est l'occupant, déterminé par les fichiers fiscaux.
Comment ça fonctionne
Résidence secondaire (THRS) :
THRS = Valeur locative cadastrale × Taux voté par la commune
Pas d'abattement de 50 % comme pour la taxe foncière. Les 1 461 communes en zone tendue peuvent appliquer une surtaxe de 5 à 60 % sur la résidence secondaire (article 1407 ter du CGI). Paris : 60 %. Annecy, Bordeaux, Saint-Malo : 60 % également.
Exemple : appartement secondaire à Annecy avec valeur locative cadastrale 5 000 €. THRS de base ≈ 1 100 €. Avec la surtaxe à 60 %, total ≈ 1 760 €.
Logements vacants (TLV / THLV) : taxe due si le bien reste inoccupé plus de deux ans (un an à Paris). Taux : 17 % la première année, 34 % les suivantes (zones tendues). Exception : difficulté objective à louer, travaux, transfert intervenu.
Quand l'utiliser
- Anticiper le coût d'une résidence secondaire : THRS + TF = double charge à intégrer
- Évaluer un investissement locatif : la TLV en zone tendue peut frapper rapidement un bien vacant
- Optimiser la vacance : louer en saisonnier pour basculer en RP fiscale (sous conditions)
- Anticiper une mobilité professionnelle : déclarer correctement la nouvelle RP pour éviter une THRS injustifiée
Limites / pièges
- Confusion résidence principale / secondaire : la déclaration en ligne mi-2023 a généré des erreurs massives, à corriger via espace particulier impôts.gouv
- Surtaxe non plafonnée : le maximum de 60 % peut être atteint dès la première année dans une commune décidant de l'appliquer
- Logement loué meublé : l'occupant peut être redevable, vérifier le bail
- TLV inattendue : un héritage en zone tendue peut générer une taxe rapidement
- Résidence secondaire à l'étranger : non soumise à TH française, mais déclarée si valeur élevée